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洛阳楼市总体平稳房价上涨温和后期去库存压力较大

发布时间:2020-03-04 03:55:45 阅读: 来源:热压机厂家

11月,意味着2013年最后一个楼市传统旺销季已经结束。今年我市房地产市场会以什么样的方式收官?洛阳房价上涨趋势短期内能否改变?即将到来的十八届三中全会,是否会有新的楼市政策出台?

日前,洛阳和利时地产机构市场部(以下简称“和利时”)发布了《2013年楼市尾声预测报告》,以宏观经济形势和具体数据为依托,就以上问题进行了分析、解答。

回顾

经济发展稳中向好 楼市乘势而上

10月18日,国家统计局发布数据,我国前三季度GDP同比增长7.7%,其中,第三季度增长7.8%。10月,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.4%,连续4个月回升……种种数据表明,我国出台的一系列稳增长政策和改革措施促进了经济的企稳回升。

此外,前三季度政策层面无大的波动,财政政策和货币政策依然延续去年的基调。在房地产调控上,政府越来越倾向于使用市场化的手段,行政强制性干预的行为有所减少。由于长效调控机制不可能在短时间内建立,地方局部性调整或成近期主流。

业内人士认为,在经济和政策基本面稳定的前提下,如果没有破坏、打断“势”的外力出现,房地产市场发展的“大势”会一直延续下去。去年下半年,房地产市场持续上行,今年已形成“涨势”。虽然2月下旬出了“国五条”及细则,但后来没被地方政府从严落实,也就没有形成破“势”的有效外力。

一线楼市涨声一片 二、三线楼市分化明显

据中国指数研究院发布的百城价格指数显示,今年10月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10685元,自2012年6月以来连续第17个月环比上涨。北京、上海等十大城市住宅均价环比上涨1.95%,与上年同期相比上涨15.69%。>>>>>2013年10月中国房地产指数系统百城价格指数报告

十一假期成了部分人的“购房假”,一线城市和个别二线城市“日光盘”层出不穷,南京还出现了“夜光盘”……

和利时认为,一线城市和少数二线城市房价持续上涨,购房者出现“抢房”心态主要受三方面因素影响:一是宏观经济与政策面平稳,为房价上涨创造了条件;二是房价涨势已成,无强大外力阻挡就会延续;三是供求关系决定价格,高涨预期增加了短时需求释放。

值得关注的是,在一线城市销售量价普涨的同时,二、三线城市却出现明显分化,房价涨跌趋势各异,究其原因,都与当地楼市的供求情况关系较大。

洛阳房价上涨温和 后期去库存压力大

一线城市的房价从来都是楼市的风向标,其暴涨态势也会传到其他城市。今年一直温和上涨的洛阳房价,第四季度会否因一线楼市影响而出现大幅提升?

对此,和利时认为,我市房价的上涨是在多重因素影响下形成的。如供应的结构性上涨(中心区中高端楼盘的集中上市拉高均价);市场主力销售项目随着工程形象、品牌形象的提升,出现阶段性上涨;整体销量的上升,强化了价格上涨的预期;部分区域的改造,释放了大量的刚需客户,需求增加推动了区域价格的上涨。

无论何种原因,大多数楼盘对价格上涨的态度是相对谨慎的。在刚需为主的市场环境中,市场对价格仍保持着较高的敏感度。

从相关数据看,2011至2013年,洛阳市场供应量持续增加,平均年供应量在460万平方米左右,仅今年1至9月市场整体供应量已达到401万平方米。而2011年至2013年,我市平均年销售量不到300万平方米,虽然今年有望超过这个数字,但库存量依然很大,1至9月累计库存量高达121万平方米。

而且,今年我市开盘数量仅为预售数量的50.3%,中短期内仍面临着剩余近50%已经批准预售许可的项目入市的销售压力。加上没有获取预售许可证的项目参与竞争,市场压力可见一斑。

预测

政策层面难闻惊雷

短期内,全局性政策加压情况难以出现,由于一、二线城市目前房价控制目标完成情况不甚乐观,未来一段时间局部地区将面临调控政策收紧的可能。

十八届三中全会后,政府出台框架指导性文件比出台具体操作性文件可能性更大。就第四季度短期来看,中央层面的政策暂不会对楼市产生实质性影响。

市场层面总体平稳

和利时预测,洛阳楼市将保持“基本面稳定,小范围波动”的状态。 首先就洛阳目前市场的供需态势看,房价上涨动力不足,暴涨的可能性不大,但银行信贷的收紧对购房者和开发商的影响都较大,区域楼市和楼盘销售情况存在进一步分化的趋势。

需求释放受信贷影响

近期由于我市大多数银行审批难度加大、放款周期有所延长,一些需求释放受到影响。和利时认为,虽然当前银行信贷收缩主要出于对自身资金链的考虑,但其对于需求释放的抑制作用是存在的,尤其对于一部分支付能力有限的购房者而言,其入市的能力将被削弱。

但市场总体还是刚需撑市,城市拆迁改造所挤压出来的需求也会对市场有所支撑,如老城区、瀍河回族区,因为拆迁改造所挤压出来的刚性需求,将成为近期该区域楼市的重要消费力。

供应主力“边缘化”

近期洛阳楼市各区域入市的项目数量和体量都十分巨大,激烈竞争将全面爆发,随着之前的集中去化,一些主力楼盘可能会面临“青黄不接”的局面。

供应区域呈现新特点:新区中心区楼盘供应有限,随着新区的扩容,许多项目呈边缘化扩张之势,如凌波桥以北,高铁附近、经开区延续到伊滨区供应相对集中;涧西供应集中在南昌路以西,九都西路沿线;西工区往北扩张,老城区、瀍河回族区供应持续增加。

同一区域,不同项目之间也呈分化之势,有规模、有景观、品牌响、物业优的项目将受到更多的青睐。

促销、优惠仍是主旋律

总体来看,2013年洛阳房价呈现的是“小步慢涨”态势。虽然总体平稳,不同区域、不同楼盘上涨的程度却不一样。涧西区、西工区、老城区、瀍河回族区的上涨幅度较大,楼盘品牌、形象、工程进度相对突出的楼盘价格上涨快。

银行信贷政策收紧对开发商来说是一种考验,同时对市场价格也会产生影响。时近年底,各楼盘都在为完成全年销售任务冲刺,回款的压力也日益加大,所以促销、优惠仍会是年底楼市的主旋律,届时房价或有小幅波动。

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